Stadt Münster: Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung - Erläuterungen

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Mietspiegel

Anwendungsbereich

Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum im Größenbereich von 20 m² bis 150 m², der vor Mai 2016 fertig gestellt wurde, also für vermietete

  • Wohnungen und Appartements in Mehrfamilienhäusern,
  • zweite Wohnungen im Eigenheim (so genannte Einliegerwohnungen),
  • Eigentumswohnungen/ -appartements,
  • Einfamilienhäuser, d. h. er gilt auch für Doppelhaushälften und Reihenhäuser.

Der Mietspiegel ist als Begründungsmittel im Mieterhöhungsverlangen bei folgenden Wohnungen nicht anwendbar, da diese bei der Datenerhebung nicht erfasst oder in zu geringem Umfang vorhanden waren:

  • Wohnraum, der seit Mai 2016 fertiggestellt wurde,
  • nicht abgeschlossener Wohnraum (ohne eigene Wohnungstür),
  • möblierter oder teilmöblierter Wohnraum,
  • vermietete Einzelzimmer innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung,
  • Wohnraum, für den ein Mietverhältnis mit Sonderkonditionen besteht, wie z. B. bei Hausmeistertätigkeiten oder bei werksgebundenen Wohnungen/ Dienstwohnungen,
  • Wohnraum, der an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet ist,
  • Wohnraum unter 20 m² bzw. über 150 m² Wohnfläche.

Bei Neuvermietungen dieser Wohnungen kann der Mietspiegel jedoch als Orientierungshilfe dienen.

Der Mietspiegel gilt auf Grund gesetzlicher Regelungen nicht für folgenden Wohnraum:

  • öffentlich geförderter Wohnraum für die Dauer der Sozialbindung,
  • Räume, die nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet werden (z. B. Ferienwohnungen),
  • Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen sowie sonstiger Wohnraum in Heimen, Wohnheimen, Internaten und Seminaren.

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Mietbegriff

Die im Mietspiegel dargestellten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten sind Netto-Kaltmieten pro Quadratmeter, die das Entgelt fur die Überlassung des leeren Wohnraums darstellen. Die Mietspiegelwerte enthalten daher keine der folgenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV):

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung),
  • die Wasserversorgung und die Entwässerung,
  • den Betrieb der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung,
  • den Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs,
  • die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • den Hauswart und die Gartenpflege,
  • die Allgemeinbeleuchtung,
  • die Schornsteinreinigung,
  • die Sach- und Haftpflichtversicherung,
  • den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabels,
  • den Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege oder
  • sonstige laufende Aufwendungen im Sinne von §1 der BetrKV.

Betriebskosten sind die Kosten,

  • die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen (§ 1 BetrKV),
  • die der Vermieter neben der Grundmiete gesondert auf die Miete umlegen darf.

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmieten gehen von folgenden Voraussetzungen aus:

  • Mietwerte für eine Garage/einen Stellplatz sind in der Netto-Kaltmiete nicht erhalten.
  • Zuschläge für eine Möblierung (ausgenommen Einbauschränke außerhalb des Küchenbereiches) sind ebenfalls in der Netto-Kaltmiete nicht enthalten.

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Baualtersklassen

Das Baujahr ergibt sich aus dem Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Bei nachträglich erstelltem Wohnraum z. B. bei Dachgeschossausbauten oder Anbauten ist das Jahr der Fertigstellung dieses Wohnraumes anzusetzen.

Gleiches gilt, wenn bestehender Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand im Sinne der in der Vergangenheit jeweils in NRW geltenden Wohnraumförderungsbestimmungen neu geschaffen wurde.

Der Bauaufwand ist dann als wesentlich anzusehen, wenn die Baukosten inklusive Baunebenkosten (z.B. Architektenhonorar) die Werte übersteigen, die sich jeweils aus den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen für die Neuschaffung von Wohnraum durch Sanierung, Ausbau und Erweiterung bestehender Gebäude ergeben.

Nach den Wohnraumförderungsbestimmungen galten folgende Werte in NRW als wesentlich:

bis 1979 750 DM je m²
1980 850 DM je m²
1981 bis 1991 900 DM je m²
1992 bis 2001 1.200 DM je m²
2002 600 EURO je m²
2003 650 EURO je m²
ab 2018 700 EURO je m²

Neubaustandard bei umfassender energetischer Sanierung nach 2001:

Wurde der Baustandard eines Gebäudes nach 2001 durch umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen auf einen Neubaustandard verbessert, so kann das Gebäude dem Baujahr zugeordnet werden, in dem die Sanierungsmaßnahme durchgeführt wurde. Der Neubaustandard für ein saniertes Gebäude ist erreicht, wenn ein jährlicher Endenergiebedarf von weniger als 80 kWh/m² nachgewiesen wird. Als Nachweis gilt der Energiebedarfsausweis gemäß EnEV, der nach der Sanierung ausgestellt worden ist.

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Größe des Wohnraums

Bei der Ermittlung der Basismiete ist das Merkmal "Größe des Wohnraums" in Verbindung mit der entsprechenden "Baualtersklasse" ausschlaggebend. Die Größe des Wohnraumes bestimmt sich nach der Wohnflächenverordnung.

Der Mietspiegel berücksichtigt Wohnungsgrößen ab 20 m² bis maximal 150 m². Bei der Berechnung werden die Zwischengrößen (z. B. 60,5 qm) auf volle Quadratmeter auf- bzw. abgerundet.

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Wohnbereich

Die Zuordnung einer Wohnung zu einem Wohnbereich innerhalb des Stadtgebietes zählt in Münster zu den wesentlichen mietpreisbildenden Faktoren. In der Stadt Münster werden deshalb besondere Wohnbereiche wie folgt qualifiziert bewertet:

Wohnbereich
Altstadt + 23 %
Innenstadtring + 19 %
erweiterter Innenstadtbereich + 11 %
übriges Stadtgebiet

0 %

Die Wohnbereiche sind optisch der Wohnbereichskarte zu entnehmen.


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Wohnlage

Neben der Zuordnung zu einem Wohnbereich innerhalb des Stadtgebietes werden im Rahmen der Wohnlage zusätzlich Kriterien zum unmittelbaren Wohnumfeld, zur Infrastruktur und zu Umweltbelastungen bewertet.

Folgende Zu-/Abschläge werden für die Wohnlage berechnet:

Wohnlage
sehr gute Lagequalität + 8 %
gute Lagequalität + 5 %
mittlere Lagequalität  0 %
einfache Lagequalität  - 4 %

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Art und Ausstattung

Zu-/Abschläge auf die Basismiete für Ausstattung können nur berücksichtigt werden, wenn die Ausstattungsmerkmale vom Vermieter eingebracht worden sind. Falls der Mieter sie selbst auf eigene Kosten geschaffen hat, wirken sie sich nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.

Prozentuale Zu- und Abschläge auf die Basismiete für die Wohnungsart und Ausstattung

Gebäude-/Wohnungsart
Hochhaus mit 7 und mehr Geschossen (inklusiv Erdgeschoss!) - 3 %
Einfamilienhaus mit Garten zur eigenen Nutzung + 3 %
Maisonette-Wohnung (= Wohnung über zwei oder mehr Etagen)
nicht anwendbar bei Einfamilienhäusern
+ 4 %
Souterain-/Kellerwohnung  - 4 %
Altbau-Wohnung mit Baualter bis einschließlich 1918 (Bezugfertigkeit) +11 %
Heizungsausstattung
Keine vom Vermieter gestellte Heizung vorhanden
(Heizung wurde auf Kosten des Mieters eingebaut)
- 30 %
Elektro oder Nachtspeicheröfen -  6 %
Zentralheizung, betrieben mittels erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpe, Biomasse, Pellets) vorhanden + 9 %
Sanitärausstattung (vom Vermieter gestellt)
Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Sanitärausstattung ergeben sich jeweils vier Kategorien:
überdurchschnittliche Sanitärausstattung + 7 %
gehobene Sanitärausstattung + 3 %
normale Sanitärausstattung    0 %
einfache Sanitärausstattung -  3 %
Wohnungsausstattung (vom Vermieter gestellt)
Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Wohnungsausstattung ergeben sich jeweils sieben Kategorien:
weit überdurchschnittliche Wohnungsausstattung +23 %
überdurchschnittliche Wohnungsausstattung +16 %
gehobene Wohnungsausstattung +11 %
leicht gehobene Wohnungsausstattung + 5 %
normale Wohnungsausstattung    0 %
annähernd normale Wohnungsausstattung -  5 %
einfache Wohnungsausstattung - 11 %
unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung - 16 %
weit unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung - 21 %

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Modernisierung

Für bestimmte nachträgliche bauliche Maßnahmen zur Modernisierung und Energieeffizienz werden Zuschläge auf die Basismiete gewährt.

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und nachhaltig Einsparungen von Heizenergie und/oder Wasser bewirken.

Es können Zuschläge für Modernisierungen nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Die Modernisierung erfolgte durch den Vermieter.
  2. Der Wohnraum, der modernisiert wurde, ist einer Baualtersklasse vor 1990 zugeordnet.
  3. Die Maßnahmen zur Modernisierung / Energieeffizienz sind nach dem 31.12.1995 durchgeführt worden.

Wurde der Wohnraum durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen bereits einer neuen Baualtersklasse zu geordnet, dürfen die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich bei der Abfrage berücksichtigt werden.

Modernisierung und Energieeffizienz

Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Modernisierung und Energieeffizienz ergeben sich jeweils drei Kategorien.

umfassende Modernisierungsmaßnahmen + 6 %
mehrere Modernisierungsmaßnahmen + 4 %
wenige Modernisierungsmaßnahmen + 2 %

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Mietspannen

Die wissenschaftlichen Auswertungen ergaben, dass sich die tatsächlichen Netto-Kaltmieten für gleiche Wohnraumkategorien innerhalb einer gewissen Bandbreite – auch Spanne genannt – bewegen. Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer Bandbreite von +/- 18 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Diese Streuung beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den freien Markt, subjektive Einflüsse, nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale oder Abweichungen vom jeweiligen Standard bedingt sind.

Um solche vom Mietspiegel nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen zu können, besteht die Möglichkeit, innerhalb der Spanne von +/- 18 Prozent Zu- oder Abschläge um die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen.

Bei der Berechnung dieser Zu- oder Abschläge ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung unter Berücksichtigung aller bereits im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale zu ermitteln.

Danach müssen alle Abweichungen von dieser ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Mietspanne ausdrücklich begründet werden. Als Begründung können insbesondere Wohnwertmerkmale in Frage kommen, die nicht oder nur teilweise in den im Mietspiegel dargestellten Tabellen 2 bis 6 enthalten sind oder die vom jeweiligen Standard abweichen.

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Arbeitskreis Mietspiegel

Der Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, unter maßgeblicher Beteiligung des "Arbeitskreises Mietspiegel" erstellt.

Diesem gehörten an:

  • Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung (Geschaftsführung)
  • Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
  • Haus- und Grundeigentümerverein Münster-Stadt und Land e.V.
  • DMB Mieterverein Münster und Umgebung e. V.
  • Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e. V.
  • Westfälische Grundstücksbörse e. V.
  • Arbeitskreis Münsteraner Wohnungsunternehmen
  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster
  • Arbeitsgemeinschaft des Verbandes Freier Wohnungsunternehmen in Münster
  • Wohn + Stadtbau GmbH

Die dem Mietspiegel zugrunde liegende Datenerhebung (Befragung der Vermieter-/ Mieterhaushalte) wurde vom Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung gemeinsam mit dem Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung vorgenommen. Für die Auswertung dieser erhobenen Daten nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zeichnet das EMA-Institut für Marktanalysen, Waltenhofen 2, 93161 Sinzing, verantwortlich.

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Zusatzinfos

Kontakt

Amt für Wohnungswesen
und Quartiersentwicklung

Stadthaus 3
Albersloher Weg 33, 48155 Münster
Postanschrift: 48127 Münster

Tel. 02 51/ 4 92-64 02
Fax 02 51/ 4 92-77 33
wohnungsamt@stadt-muenster.de

Öffnungszeiten

Montag, Dienstag, Mittwoch und Freitag: 8 bis 12 Uhr
Donnerstag: 15 bis 18 Uhr
(Donnerstagvormittag keine Öffnungszeit!)

Telefonische Auskünfte

Montag bis Mittwoch: 8 bis 16 Uhr
Donnerstag: 8 bis 18 Uhr
Freitag von 8 bis 13 Uhr

Während der Öffnungszeiten sind telefonische Auskünfte nur eingeschränkt möglich.