Was ist das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung?

Das soziale Erhaltungsrecht, umgangssprachlich auch „Milieuschutz“ genannt, sichert den vorhandenen Wohnungsbestand aus besonderen städtebaulichen Gründen. § 172 des Baugesetzbuchs (BauGB) gibt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, Gebiete durch Satzungsbeschluss festzulegen, in denen zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.
Soziale Erhaltungssatzungen beabsichtigen, Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung oder der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe zu verhindern. So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner in ihren Wohnvierteln verbleiben können, in denen die Infrastruktur auf die Versorgung der Wohnbevölkerung abgestimmt ist und sich über Jahre an den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohnern orientiert entwickelt hat (z. B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen könnte es sonst zu einer Überlastung bzw. fehlenden Auslastung vorhandener Einrichtungen kommen. In anderen Teilräumen der Stadt müsste hingegen neuer bezahlbarer Wohnraum und neue Infrastruktur für verdrängte Bevölkerungsgruppen geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde und aufgrund eines gesamtstädtisch angespannten Wohnungsmarktes in Münster vor Schwierigkeiten stieße.

Was regelt die Soziale Erhaltungssatzung?

Im Rahmen einer solchen Satzung können bauliche Veränderungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet hinausgehen oder aber den Bestand oder die Größe des vorhandenen Wohnraumes verändern, unterbunden werden. Die Satzung wirkt somit baulich bedingten Mietpreissteigerungen grundsätzlich entgegen.

Wo liegen die inhaltlichen Grenzen Sozialer Erhaltungssatzungen?

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument zum Schutz der gewachsenen Strukturen der vorhandenen Wohnbevölkerung. Die Grenzen sind:

• Das Erhaltungsrecht hat nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel und kann keinen individuellen Schutz vor Verdrängung bieten. Schutzobjekt ist die Struktur der Bevölkerung im Gebiet. Mietpreissteigerungen sind weiterhin möglich.
• Die Soziale Erhaltungssatzung kann nur auf zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehende Wohngebäude angewandt werden. Bei Neubauvorhaben oder unbebauten Grundstücken greift sie zum Beispiel nicht.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Bevor ein Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen wird bedarf es umfangreicher Voruntersuchungen. Folgende Verfahrensschritte sind erforderlich:

• Sobald eine Stadt oder Gemeinde über Anhaltspunkte verfügt, dass eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen in bestimmten Verdachtsräumen vorliegt, kann zunächst ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gefasst werden, dies ist aber kein Muss. Mithilfe eines solchen Beschlusses kann jedoch verhindert werden, dass bereits während der Vorbereitungsphase einer Satzung durch Baumaßnahmen Fakten geschaffen werden, die die Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Das Gesetz stellt an die Prüfung von Anhaltspunkten für eine gefährdete Bevölkerungszusammensetzung keine Mindestanforderungen. Voraussetzung ist eine plausible Begründung für eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen. So besteht bereits mit dem Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß den §§ 172 Abs. 2 und 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit der vorläufigen Zurückstellung von Vorhaben (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen) und somit ein Sicherungsinstrument. Am 13. Mai 2020 hat der Haupt- und Finanzausschuss die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel beschlossen. Mit der Bekanntmachung im Amtsblatt trat diese am 5. Juni 2020 in Kraft und läuft am 4. Juni 2021 aus.
• Um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen, sind vertiefende sozialräumliche Untersuchungen notwendig, um den Handlungsbedarf belastbar nachweisen und einen möglichen Satzungsbeschluss rechtssicher begründen zu können. Für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel wurde ein solches Gutachten zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung durch ein externes Gutachterbüro (LPG) erarbeitet. Dieses weist nach, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen. Das soziale Erhaltungsrecht ist nach gutachterlicher Einschätzung das geeignete städtebauliche Instrument, um die bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik zu dämpfen und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten, behutsamen und allmählichen Wandel zu ermöglichen.

Was muss ich im Satzungsgebiet beachten? Wann ist eine Genehmigung zu beantragen?

Für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung von Wohngebäuden ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung vor Baubeginn erforderlich. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Bauordnung Nordrhein-Westfalen verfahrensfrei sind. Notwendige bauliche Maßnahmen bleiben machbar, für diese gilt jedoch ebenfalls ein Genehmigungsvorbehalt.

Zur Änderung einer baulichen Anlage gehören sowohl die äußere als auch die innere Umgestaltung: Umbau, Ausbau, Erweiterung und Modernisierung. Das Stadtplanungsamt der Stadt Münster prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Hierbei sind die entscheidenden Faktoren die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Die Zulässigkeit einzelner Maßnahmen wird im Einzelfall nach den jeweiligen konkreten Umständen und Gegebenheiten beurteilt.

Eine abschließende Auflistung zulässiger Einzelmaßnahmen nach Art der Maßnahme ist aufgrund einer Vielzahl von Sonderfällen und Ausnahmen nicht möglich. Auch in Eigentumswohnungen und leerstehenden Wohnungen unterliegen alle baulichen Änderungen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Reine Instandsetzungen zur Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, dürfen durchgeführt werden (z.B. Reparaturen, Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige neue), durchlaufen aber auch den Genehmigungsprozess.

Die Durchführung ungenehmigter Baumaßnahmen wie die Änderung der baulichen Anlage, Rückbau oder Nutzungsänderung ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 Baugesetzbuch mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden kann.

Welche Vorhaben sind nach der Sozialen Erhaltungssatzung genehmigungsfrei?

• Maßnahmen in Gebäuden oder Räumen, die zulässigerweise nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Die Errichtung von Neubauten.

Sind Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig?

Ja, Modernisierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig. Hierunter sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Dazu zählen zum Beispiel Einbau oder Verbesserung von Bädern und sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung, Einbau von Heizungsanlagen, Änderung von Wohnungsgrundrissen, Aufzugseinbauten beziehungsweise -anbauten, Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab? Wo muss ich einen Antrag stellen?

Je nachdem, ob es sich bei Ihrem Anliegen um ein baugenehmigungspflichtiges Vorhaben handelt oder um eine verfahrensfreie Maßnahme nach der Landesbauordnung NRW, ist die Antragstellung unterschiedlich organisiert:

Erhaltungsrechtlicher Antrag gemäß § 173 BauGB mit gleichzeitiger baurechtlicher Genehmigungspflicht:
Ist für ein Vorhaben nach den §§ 63, 64 der Landesbauordnung NRW eine Baugenehmigung erforderlich, wird über die erhaltungsrechtlichen Belange im Rahmen des ohnehin notwendigen Baugenehmigungsverfahrens entschieden. Der Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung ist mit den üblichen Bauantragsunterlagen im Kundenzentrum Planen und Bauen oder im Bauordnungsamt einzureichen; es erfolgt eine automatische Weiterleitung an das Stadtplanungsamt zur Prüfung.

Erhaltungsrechtlicher Antrag gemäß § 173 BauGB ohne baurechtliche Genehmigungspflicht:
Für alle übrigen Anträge auf Rückbau, Modernisierung oder Nutzungsänderung ist ein Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung beim Stadtplanungsamt zu stellen.

Die Beantragung kann über unser Online-Antragsformular erfolgen:

Online-Antrag Erhaltungsrechtliche Genehmigung

oder per Post oder E-Mail beim Stadtplanungsamt und im Kundenzentrum Planen und Bauen eingereicht werden (Kontaktdaten siehe oben):

• Antragsformular (PDF, 764 KB)
• Bitte beachten, dass Sie hier für die Beantragung energetischer Maßnahmen die Anlage zum Nachweis der Kosten gesondert beifügen müssen (PDF, 163 KB)

Die nötigen Informationen und Unterlagen zum Baugenehmigungsverfahren finden Sie auf den Seiten des Bauordnungsamtes:
www.stadt-muenster.de/bauordnungsamt

Erforderliche Genehmigungen anderer Ämter und Behörden sind gesondert zu beantragen.

Im Rahmen der Genehmigungsprüfung werden die für die Genehmigungsentscheidung erheblichen Tatsachen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern erörtert. Die betroffenen Mieterinnen und Mieter werden vom Team Erhaltungssatzung angeschrieben und über die genehmigungsfähigen Maßnahmen informiert. Eine Mitteilung über geplante oder laufende Baumaßnahmen kann auch durch betroffene Mieterinnen und Mieter erfolgen.

Antragstellenden wird empfohlen, die geplante Maßnahme rechtzeitig vor dem Einreichen eines Bauantrags oder eines gesonderten Antrags auf Genehmigung gemäß § 173 BauGB mit dem Team Erhaltungssatzung abzustimmen. Bei Fragen nehmen Sie gerne zu uns Kontakt auf. Weiterhin gibt die Infobroschüre bereits wesentliche hilfreiche Hinweise über die Ziele und Inhalte der Sozialen Erhaltungssatzung und was es im Einzelnen bei der Antragstellung zu beachten gilt.

Was muss ich zum Thema Vorkaufsrecht wissen?

Wird ein bebautes Grundstück im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung verkauft, prüft die Stadt Münster, ob die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) gegeben sind und dieses angewendet werden kann.

Eine Alternative zum Vorkauf ist der Abschluss von Abwendungsvereinbarungen (nach § 27 BauGB). Mit diesen verpflichten sich Eigentümer/innen und Käufer/innen im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung zum Verzicht auf Maßnahmen, die den Zielen der Satzung entgegenstehen.