Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel

Soziale Erhaltungssatzung

Die Übersichtskarte zeigt den Geltungsbereich für den Aufstellungsbeschluss.

Der Geltungsbereich: Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel

Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ zu schützen und baulich bedingte Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer zu steuern, hat der Haupt- und Finanzausschuss am 13. Mai 2020 die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung beschlossen. Mit der Bekanntmachung im Amtsblatt ist die Aufstellung der Satzung am 5. Juni 2020 in Kraft getreten.



Was ist das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung?

Das soziale Erhaltungsrecht, umgangssprachlich auch „Milieuschutz“ genannt, sichert den vorhandenen Wohnungsbestand aus besonderen städtebaulichen Gründen. § 172 des Baugesetzbuchs (BauGB) gibt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, Gebiete durch Satzungsbeschluss festzulegen, in denen zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.
Soziale Erhaltungssatzungen beabsichtigen, Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung oder der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe zu verhindern. So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner in ihren Wohnvierteln verbleiben können, in denen die Infrastruktur auf die Versorgung der Wohnbevölkerung abgestimmt ist und sich über Jahre an den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohnern orientiert entwickelt hat (z. B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen könnte es sonst zu einer Überlastung bzw. fehlenden Auslastung vorhandener Einrichtungen kommen. In anderen Teilräumen der Stadt müsste hingegen neuer bezahlbarer Wohnraum und neue Infrastruktur für verdrängte Bevölkerungsgruppen geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde und aufgrund eines gesamtstädtisch angespannten Wohnungsmarktes in Münster vor Schwierigkeiten stieße.

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Was regelt die Soziale Erhaltungssatzung?

Im Rahmen einer solchen Satzung können bauliche Veränderungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet hinausgehen oder aber den Bestand oder die Größe des vorhandenen Wohnraumes verändern, unterbunden werden. Die Satzung wirkt somit baulich bedingten Mietpreissteigerungen grundsätzlich entgegen.

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Wo liegen die inhaltlichen Grenzen Sozialer Erhaltungssatzungen?

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument zum Schutz der gewachsenen Strukturen der vorhandenen Wohnbevölkerung. Die Grenzen sind:

  • Das Erhaltungsrecht hat nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel und kann keinen individuellen Schutz vor Verdrängung bieten. Schutzobjekt ist die Struktur der Bevölkerung im Gebiet. Mietpreissteigerungen sind weiterhin möglich.
  • Die Soziale Erhaltungssatzung kann nur auf zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehende Wohngebäude angewandt werden. Bei Neubauvorhaben oder unbebauten Grundstücken greift sie zum Beispiel nicht.
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Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Bevor ein Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen wird bedarf es umfangreicher Voruntersuchungen. Folgende Verfahrensschritte sind erforderlich:

  • Sobald eine Stadt oder Gemeinde über Anhaltspunkte verfügt, dass eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen in bestimmten Verdachtsräumen vorliegt, kann zunächst ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gefasst werden, dies ist aber kein Muss. Mithilfe eines solchen Beschlusses kann jedoch verhindert werden, dass bereits während der Vorbereitungsphase einer Satzung durch Baumaßnahmen Fakten geschaffen werden, die die Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Das Gesetz stellt an die Prüfung von Anhaltspunkten für eine gefährdete Bevölkerungszusammensetzung keine Mindestanforderungen. Voraussetzung ist eine plausible Begründung für eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen. So besteht bereits mit dem Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß den §§ 172 Abs. 2 und 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit der vorläufigen Zurückstellung von Vorhaben (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen) und somit ein Sicherungsinstrument.
  • Um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen, sind vertiefende sozialräumliche Untersuchungen notwendig. Diese werden in der Regel durch ein externes Gutachterbüro durchgeführt, um den Handlungsbedarf belastbar nachweisen und einen möglichen Satzungsbeschluss rechtssicher begründen zu können.
  • Stellt sich im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung heraus, dass die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen, bereitet die Verwaltung einen Satzungsbeschluss vor. Für diese Satzung ist ein Ratsbeschluss erforderlich. Der entsprechende Satzungsbeschluss wird binnen eines Jahres nach Aufstellungsbeschluss angestrebt.
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Welchen Einfluss hat die Erhaltungssatzung auf Bauvorhaben im Geltungsbereich?

Bereits in der Aufstellungsphase einer Sozialen Erhaltungssatzung muss für geplante Baumaßnahmen an bestehenden Wohngebäuden eine erhaltungsrechtliche Genehmigung über das Bauantragsverfahren beim Bauordnungsamt beantragt werden.

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Welche Baumaßnahmen benötigen eine erhaltungsrechtliche Genehmigung und können zurückgestellt werden?

Die Verwaltung der Stadt Münster prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Hierbei sind die entscheidenden Faktoren die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Sofern die Maßnahmen nicht mit dem zentralen Schutzziel der Erhaltungssatzung vereinbar sind, werden sie zunächst für maximal ein Jahr zurückgestellt. Das heißt, der Bauantrag wird nicht abgelehnt, sondern seine Bescheidung wird für bis zu zwölf Monate ausgesetzt. Die 12-monatige Frist gilt ab Antragseingang. Spätestens nach Ablauf der Frist wird der Bauantrag nach dem gültigen Baurecht und ggf. gemäß einer dann rechtskräftigen Sozialen Erhaltungssatzung beschieden.

Die Zulässigkeit einzelner Maßnahmen wird im Einzelfall beurteilt. Diese Prüfung erfolgt für nachfolgende Maßnahmenbereiche:

  • Bauliche Änderungen an bestehendem Wohnraum wie Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen etc.
  • Abbruch und Rückbau baulicher Anlagen, auch die teilweise Beseitigung von Wohnungen bzw. Wohngebäuden.
  • Jegliche Nutzungsänderung von Wohnungen (z.B. in Büros, Ferienwohnungen).

Eine abschließende Auflistung zulässiger Einzelmaßnahmen nach Art der Maßnahme ist aufgrund einer Vielzahl von Sonderfällen und Ausnahmen nicht möglich. Auch in Eigentumswohnungen und leerstehenden Wohnungen unterliegen alle baulichen Änderungen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht.

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Welche Baumaßnahmen sind nach der Sozialen Erhaltungssatzung genehmigungsfrei?

  • Reine Instandsetzungen und /oder Erhaltungsmaßnahmen laut § 555a BGB (z.B. Reparaturen, Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige neue) dürfen ohne Antrag durchgeführt werden.
  • Maßnahmen in Gebäuden oder Räumen, die zulässigerweise nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Bei Fragen oder Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

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Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab? Wo muss ich einen Antrag stellen?

Die Einhaltung der Erhaltungssatzung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Eine gesonderte Antragstellung ist in diesem Falle nicht erforderlich. Die üblichen Bauantragsunterlagen sind im Kundenzentrum Planen und Bauen oder im Bauordnungsamt einzureichen.

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Kontakt

Stadtplanungsamt

Stadthaus 3
Albersloher Weg 33
48155 Münster

Tel. 02 51/4 92-61 01
Fax 02 51/4 92-77 32
stadtplanung(at)stadt-muenster.de

Beratung zur Sozialen Erhaltungssatzung

Im Kundenzentrum Planen und Bauen können Sie sich persönlich oder telefonisch beraten lassen.

Das für dieses Verfahren zuständige Stadtplanungsamt können Sie per E-Mail erreichen:

Soziale-Erhaltungssatzung @stadt-muenster.de